[부동산정보신문] 박두호선임기자= 최근 부동산 경기 침체와 높은 분양가로 인해 초기 자금 부담이 적은 협동조합형 민간임대주택사업이 전국 곳곳에서 추진되고 있다. “10년 후 내 집 마련”, “확정분양가”, “전세금 수준으로 아파트 마련”이라는 홍보 문구는 무주택 서민들의 관심을 끌기에 충분하다.
그러나 화려한 광고와 달리 사업 구조를 제대로 이해하지 못한 채 가입했다가 투자금을 돌려받지 못하거나 사업이 장기간 지연되는 사례도 적지 않다.
국토교통부와 지방자치단체 역시 이러한 피해를 예방하기 위해 지속적으로 소비자 주의를 당부하고 있다.
협동조합형 민간임대주택은 일반 아파트 분양과 전혀 다르다
협동조합형 민간임대주택사업은 일반 아파트 분양처럼 시행사가 바로 주택을 공급하는 방식이 아니다.
발기인이 협동조합을 설립하고 투자자를 모집해 사업비를 조성한 뒤 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대주택을 건설하고, 일정 기간(통상 10년) 임대한 후 분양전환을 추진하는 구조다.
문제는 초기 회원 모집 단계가 일반 아파트 청약처럼 명확한 법적 절차로 보호되는 것이 아니라는 점이다.
특히 발기인 또는 투자자 자격으로 가입한 경우에는 계약금이나 출자금 반환을 보장하는 별도의 법적 장치가 없는 경우가 많아 신중한 판단이 필요하다.
“발기인”인지 “조합원”인지 반드시 확인해야
가입자가 가장 먼저 확인해야 할 부분은 자신의 법적 지위다.
계약서에는 투자자, 회원, 출자자, 발기인, 조합원 등 다양한 명칭이 사용되지만 실제 법적 권리는 서로 다를 수 있다.
특히 발기인 단계에서 납부한 출자금은 일반 아파트 계약금처럼 법률상 보호되는 성격이 아니므로 사업이 무산될 경우 투자금 회수가 쉽지 않을 수 있다.
계약 전 자신의 법적 지위와 계약 해지 및 환급 조건을 반드시 확인해야 하는 이유다.
상담원의 설명보다 계약서가 우선
현장 홍보관에서는 유명 건설사 시공 예정, 확정분양가, 다양한 커뮤니티 시설 등을 강조하는 경우가 많다.
하지만 이러한 설명은 대부분 사업계획(안)에 불과하며, 법적 구속력이 없는 경우가 많다.
사업 추진 과정에서 토지 확보 상황, 인허가, 금융 조달, 시장 여건 등에 따라 사업 내용은 얼마든지 변경될 수 있다.
따라서 계약은 반드시 계약서 내용을 기준으로 판단해야 하며, 상담원의 구두 설명만 믿고 가입하는 것은 매우 위험하다.
홍보관 모형과 조감도는 최종 모습이 아니다
소비자들이 가장 많이 오해하는 부분 가운데 하나가 홍보관에서 보는 조감도와 모델하우스다.
그러나 이러한 자료는 사업계획 승인 이전 단계에서 제작되는 경우가 많아 실제 설계와 달라질 수 있다.
또한 홍보하는 시공 예정사가 실제 시공사가 되지 않을 수도 있으며, 토지 확보가 충분하지 않거나 사업성이 악화되면 사업 자체가 지연되거나 무산될 가능성도 존재한다.
계약 전에는 반드시 토지 확보율, 시공사 참여 여부, 컨소시엄 체결 여부 등을 확인하는 것이 바람직하다.
가입금은 전세보증금이 아니다
많은 소비자가 가입금을 사실상 전세보증금처럼 생각하지만 이는 큰 오해다.
가입비나 출자금은 임대보증금이 아니므로 HUG(주택도시보증공사)의 임대보증금 보증 대상이 아니다.
즉, 사업이 정상적으로 진행되지 않더라도 HUG가 가입금을 대신 보장해 주지 않는다.
따라서 가입금의 반환 조건과 추가 분담금 발생 가능성 등을 계약서에서 꼼꼼하게 확인해야 한다.
확정분양가도 절대적인 약속은 아니다
일부 사업장은 “확정분양가”를 강조하지만, 실제 계약서에는 물가 변동이나 사업 여건 등을 이유로 금액을 조정할 수 있다는 조항이 포함되는 사례도 있다.
또한 10년 후 분양전환은 반드시 이루어지는 것이 아니며, 감정평가 방식으로 전환될 경우 예상보다 높은 분양가가 책정될 가능성도 배제할 수 없다.
국토교통부 역시 이러한 점을 지속적으로 안내하며 소비자의 주의를 당부하고 있다.
국토교통부도 지속적으로 소비자 피해를 경고
국토교통부는 관련 고시를 통해 일부 사업에서 민간임대주택 특별법상 임차인 모집 형식을 빌려 사실상 투자자를 먼저 모집하는 사례가 증가하고 있다고 설명했다.
또한 협동조합이나 임의단체를 이용해 출자금을 모집하는 구조에서는 사업이 실패할 경우 투자금을 회수하기 어렵고, 소송에서 승소하더라도 실제 회수가 쉽지 않을 수 있다고 경고하고 있다.
특히 장래 분양전환을 미리 약속하거나 매매예약금을 받는 방식은 법적 보호 범위가 제한될 수 있어 계약 내용을 더욱 신중하게 살펴봐야 한다.
계약 전 반드시 확인해야 할 사항
가입 전에는 다음 사항을 반드시 확인하는 것이 필요하다.
ﾷ 본인의 법적 지위(발기인·조합원 등)
ﾷ 토지 사용권원 확보율(80% 이상 확보 여부)
ﾷ 인허가 진행 현황
ﾷ 시공사 참여 및 계약 여부
ﾷ 계약금·출자금 환급 규정
ﾷ 추가 분담금 발생 가능성
ﾷ 분양전환 방식 및 분양가 산정 기준
ﾷ 계약 해지 및 철회 조건
ﾷ HUG 보증 대상 여부
ﾷ 사업 주체의 재무 건전성과 사업 수행 능력
또한 민간임대주택 관련 사업의 토지 확보 현황과 인허가 진행 여부는 해당 지방자치단체를 통해 확인하는 것이 안전하다.
투자보다 ’확인’이 먼저다
협동조합형 민간임대주택사업은 정상적으로 추진될 경우 무주택자에게 내 집 마련의 기회를 제공할 수 있는 제도다.
그러나 일반 아파트 분양과 동일한 방식으로 이해하거나 홍보 내용만 믿고 가입할 경우 예상하지 못한 위험을 부담할 수도 있다.
부동산 계약에서 가장 중요한 것은 광고가 아니라 계약서이며, 계약서보다 중요한 것은 사업의 실체와 법적 구조를 정확히 이해하는 일이다.
조급한 결정 대신 충분한 자료 확인과 전문가 상담을 거친 후 신중하게 판단하는 자세가 무엇보다 필요하다.
※ 관련 문의
ﾷ 민간임대주택상담 문의 :1522-8875
ﾷ 사업 인허가 및 토지확보 여부 : 관할 지방자치단체
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