안녕하세요.
고양시 덕양구 주교동에서 재개발을 전문으로 중개하고 있는
원땅내땅 김은정 공인중개사입니다.
최근 국토교통부가 주택공급 확대방안을 마련하기 위해
국민참여 토론회를 열었습니다.
학계와 건설업계, 금융기관, 시민단체, 청년·신혼부부 등이 참석해
재개발·재건축 활성화와 금융·세제 규제 개선 방안을 논의했습니다.
이날 토론의 핵심을 가장 잘 보여준 말은
이용만 한성대 부동산학과 명예교수의 발언이었습니다.
“주택 가격 안정은 수요만으로는 안 되는 구조다. 공급 없이는 불가능하다.”
집값을 안정시키려면 대출을 조이고 수요를 억제하는
것만으로는 부족합니다.
사람들이 실제로 원하는 지역에 필요한 주택을 계속 공급해야 합니다.
그런데 정비사업 현장에서는 공급 확대라는 정책 방향과
금융 규제가 서로 충돌하고 있다는 목소리가 커지고 있습니다.
특히 재개발 조합원들이 가장 답답하게 느끼는 부분이 바로 이주비대출입니다.
공급을 막는 병목 구간은 착공 전 단계입니다
이번 토론회에서는 현재 주택시장의 공급 부진을
‘공급 파이프라인의 붕괴’로 진단했습니다.
주택이 실제로 공급되려면 다음 과정이 끊기지 않고 이어져야 합니다.
인허가 → 이주 → 철거 → 착공 → 분양 → 준공 → 입주
하지만 지금은 공사비 상승과 금융비용 증가,
대출 규제 등이 겹치면서 착공까지 넘어가지 못하는 사업장이 많습니다.
재개발은 관리처분계획인가를 받았다고
곧바로 공사가 시작되는 것이 아닙니다.
조합원과 세입자의 이주가 완료돼야 철거에 들어갈 수 있고,
철거가 끝나야 비로소 착공이 가능합니다.
따라서 이주비대출이 원활하게 실행되지 않으면
조합원 개인의 어려움으로 끝나지 않습니다.
구역 전체의 이주와 철거, 착공 일정이 함께 늦어질 수 있습니다.
조합원들이 이주비대출에 민감할 수밖에 없는 이유
이주비는 새로운 집을 추가로 구입하기 위한
일반 주택담보대출과 성격이 다릅니다.
재개발사업을 진행하려면 조합원이
기존 주택을 비워야 합니다.
이때 임시로 거주할 전셋집을 구하거나 세입자의 보증금을 돌려주기 위해
필요한 자금이 이주비입니다.
하지만 금융기관의 가계대출 총량 관리와 대출 심사가 강화되면서
정비사업에 필요한 이주비까지 영향을 받고 있다는 것이 현장의 목소리입니다.
이번 토론회에서도 한 정비사업 관계자는
이주비를 취급하겠다는 금융기관을 찾기 어려워
여러 사업장이 이주 지연 위기에 놓였다고 호소했습니다.
공급을 빠르게 늘리겠다고 하면서
정작 사업 진행에 꼭 필요한 자금은 막혀 있으니
조합원들의 원성이 커질 수밖에 없습니다.
특히 다음과 같은 조합원들은 부담이 더욱 클 수 있습니다.
-기존 주택에 담보대출이 남아 있는 경우
-세입자 보증금을 반환해야 하는 경우
-소득 증빙이 어려운 고령 조합원
-다주택자로 분류돼 추가 규제를 적용받는 경우
-이주비 외에 추가분담금도 준비해야 하는 경우
-이주 기간이 길어져 임시 거처 비용이 커지는 경우
재개발구역에는 오랫동안 해당 지역에서
거주한 조합원이 많습니다.
자산가치는 있지만 당장 사용할 수 있는 현금이
충분하지 않은 경우도 적지 않습니다.
이런 상황에서 대출 한도까지 줄어들면 집을 비워야 하는데
이사할 자금은 부족한 현실적인 문제가 발생합니다.
원당 재개발지역에도 직접적인 영향을 줄 수 있습니다
원당 일대는 현재 여러 정비사업이 단계별로 진행되고 있습니다.
원당1구역은 고양더샵포레나로 공사가 진행 중이고,
원당2구역은 관리처분계획인가를 거쳐
이주와 철거를 준비하는 중요한 단계에 들어섰습니다.
이와 함께 원당 일대 다른 정비구역의 사업도
지역 주거환경 변화와 맞물려 추진되고 있습니다.
구역마다 사업 단계는 다르지만
금융 규제의 영향에서 완전히 자유로운 곳은 없습니다.
이미 착공한 구역은 공사비와
사업비 조달, 중도금 및 잔금대출 여건을 살펴봐야 합니다.
이주를 앞둔 구역은 이주비대출이 사업 속도를
좌우하는 핵심 변수가 됩니다.
사업 초기 구역 역시 앞으로 금융비용이
얼마나 발생할지를 반영해 사업성을 검토해야 합니다.
특히 원당2구역처럼 관리처분계획인가 이후
이주를 준비하는 사업장은
이주비 금융기관 선정과 대출 조건이 매우 중요합니다.
조합원별로 종전자산평가액과
기존 대출, 주택 수, 소득 및 신용상태가 다르기 때문에
같은 구역 안에서도 실제 대출 가능 금액에 차이가 날 수 있습니다.
조합이 이주비대출 조건을 마련하더라도
모든 조합원이 동일한 금액을 받을 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
-이주가 늦어지면 결국 추가분담금 부담으로 돌아옵니다
-재개발사업에서 일정 지연은 곧 비용 증가로 연결됩니다.
-이주가 늦어지면 철거와 착공도 함께 밀립니다.
-그동안 조합이 부담해야 하는 금융이자와 운영비가 늘어나고,
공사비가 추가로 상승할 가능성도 있습니다.
-이렇게 증가한 사업비는 최종적으로 조합원의 추가분담금에 영향을 줄 수 있습니다.
결국 이주비대출은 개인이 얼마를 빌릴 수 있느냐의
문제를 넘어섭니다.
일부 조합원이 자금을 마련하지 못해 이주가 지연되면
전체 사업 일정과 모든 조합원의 비용 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다.정부가 공급을 늘리려면 인허가 물량을
발표하는 데서 끝나서는 안 됩니다.
사업장이 실제로 이주하고 철거와 착공에 들어갈 수 있도록
자금 흐름까지 연결해 줘야 합니다.
투기대출과 정비사업 이주비는 구분할 필요가 있습니다
가계부채를 관리하고 무리한 주택 투자를
막아야 한다는 정책 취지는 필요합니다.
집값을 자극할 수 있는 규제를 무조건 해제하는 것도 신중하게 접근해야 합니다.
다만 재개발 이주비는 주택을 추가로 매수해
시세차익을 얻기 위한 대출과는 목적이 다릅니다.
노후주택을 철거하고 새로운 주택을 공급하기 위해
반드시 필요한 과정에서 사용되는 자금입니다.
투기 수요에 적용하는 금융 기준을 정비사업 이주비에
그대로 적용한다면 공급을 늘리겠다는 정책과 충돌할 수 있습니다.
실수요와 투기 수요를 구분하듯이
일반 주택구입자금과 정비사업 이주비도 목적과 성격에 맞춰
세밀하게 다룰 필요가 있습니다.
이주비대출이 막혀 사업이 지연되면 주택 공급 시기도 그만큼 늦어집니다.
원당 재개발 조합원은 지금부터 자금 구조를 점검해야 합니다
정책이 바뀔 것이라는 기대만으로 이주 준비를 미뤄서는 안 됩니다.
정부가 금융 규제를 조정하더라도 실제 이주비대출은 조합과
금융기관의 협약, 감정평가액, 개인별 심사를 거쳐 결정됩니다.
구체적인 조건이 확정되기 전까지는
일반적인 대출 사례만 보고 받을 수 있는 금액을 예상하는 것도 위험합니다.
조합원은 다음 사항을 미리 확인할 필요가 있습니다.
-종전자산평가액과 권리가액
-기존 주택담보대출 잔액
-세입자 보증금 반환 계획
-이주비대출 예상 한도와 금리
-추가분담금 납부 시기
-이주 기간에 필요한 전·월세 비용
-입주권 매도 시 필요한 자금과 세금
재개발은 분양가와 프리미엄만 보고 판단하는 사업이 아닙니다.
이주비와 추가분담금, 사업 기간까지 연결해서
전체 자금계획을 세워야 합니다.원당의 주택공급은 현장이 움직여야 완성됩니다
원당 재개발은 노후주택을 철거하고
신축 아파트를 공급하는 것에만 의미가 있는 것이 아닙니다.
새로운 인구 유입과 생활환경 개선, 상권 변화, 교통망 확충을
함께 끌어내는 지역 전체의 도시정비사업입니다.
원당1구역을 시작으로 주변 정비사업이 순차적으로 진행되면
원당 일대는 기존 도심의 생활 인프라와 신축 주거환경을
함께 갖춘 지역으로 변화할 수 있습니다.
하지만 이러한 변화는 사업계획이나 발표만으로 이루어지지 않습니다.
조합원이 실제로 이주하고, 철거와 착공이 진행되고,
아파트가 준공돼 입주까지 이어져야 실질적인 주택 공급이 됩니다.
이 과정의 첫 관문인 이주비대출이 막히면 공급 일정 전체가 흔들릴 수 있습니다.
정부가 말하는 공급 확대가 현실이 되려면
정비사업을 투기의 대상으로만 볼 것이 아니라,
도심 안에서 주택을 공급하는 중요한 수단으로 바라봐야 합니다.
공급은 말로 늘어나는 것이 아닙니다.
이주비가 실행되고 현장이 움직여야 실제 공급이 시작됩니다.
원땅내땅은 원당 재개발 현장에서
조합원들이 겪는 현실적인 문제를 살피며,
각 구역의 사업 진행과 이주비대출 조건,
추가분담금과 실제 투자금까지 정확하게 안내해 드리겠습니다.
문의 : 김은정기자 대우공인중개사
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