올해 1월부터 7월까지 서울 아파트 매매가격 상승률이 가장 높은 자치구는 성북구로 집계됐다. 한국부동산원에 따르면 성북구 아파트값은 같은 기간 10.31% 올라 25개 자치구 가운데 유일하게 두 자릿수 상승률을 나타냈다. 뒤를 이어 구로구 8.8%, 강서구 8.78%, 서대문구 8.04%, 영등포구 8.02% 등 비강남권 자치구들이 상위권을 차지했다.
반면, 전통적인 강남권 핵심 지역인 강남·서초·송파구의 아파트값 상승률은 크게 둔화됐다. 7월 말 기준 송파구는 5.12%, 강남구는 2.02%, 서초구는 3.05% 상승에 그쳤다. 지난해 같은 기간 각각 11.13%, 9.44%, 9.22%의 상승률과 비교하면 크게 낮아진 수치다. 용산구도 6.42%에서 3.24%로 상승폭이 줄었다.
서울 전체 아파트 매매가격은 7월 넷째주 기준 0.25% 올라 77주 연속 상승세를 이어갔다. 올해 누적 상승률은 6.29% 수준이다. 하지만 상승세를 이끄는 지역은 강남3구가 아닌 상대적으로 가격 부담이 적은 중저가 아파트가 밀집한 동북권과 서남권 비강남권이다. 동대문구, 관악구, 노원구, 중구, 광진구 등도 7% 이상 상승하며 상위 10위 안에 포함됐다.
이 같은 지역별 상승률 차이는 정부의 대출과 세제 규제 강화 영향으로 해석된다. 다주택자 대상 대출 제한과 종합부동산세 등 세금 부담이 강남권 고가 아파트에 집중되면서 매수세가 상대적으로 낮은 가격대의 비강남권으로 이동한 것이다. 부동산업계 관계자는 “대출 한도가 6억원으로 제한된 가운데 중저가 아파트 중심으로 실수요자들의 관심이 몰리고 있다”라고 말했다.
특히 성북구와 동대문구 등 신축 아파트가 많은 지역에서는 대출 한도와 맞물려 심리적 가격선인 15억원을 돌파하는 거래가 잇따르고 있다. 이들 지역은 전세 가격도 함께 급등해 매매 가격 상승에 영향을 미쳤다. 서울시 통계에 따르면 성북구 전세값은 올해 7월 말까지 10.10% 올라 매매가격 상승과 맞물려 전세 시장의 수요가 강한 상태가 지속되고 있다.
전세값 상승은 최근 몇 년간 정부가 주택 소유자의 실거주 의무를 강화하는 정책을 추진하면서 전월세 시장의 공급 부족 현상이 심화된 데 따른 결과다. 전세난과 공급 불확실성이 매매시장으로 수요를 옮기는 현상을 강화했다. 구로구, 동대문구, 노원구, 광진구 등도 전세가격 상승률이 높아 매수 수요가 꾸준히 유입됐다.
이처럼 서울 집값 상승세가 비강남권으로 확산하는 현상은 작년과 대조적이다. 지난해에는 송파구가 11.13%, 강남구 9.44%, 서초구 9.22% 상승하며 강남3구가 서울 집값 상승을 주도했다. 올해는 정부의 부동산 대책과 대출 규제 강화로 강남권의 매수세가 주춤해지면서 상대적으로 저평가된 비강남권으로 관심이 이동했다.
부동산 시장 전문가들은 비강남권도 정부 세제 개편안의 영향에서 자유롭지 않다고 설명한다. 한 업계 관계자는 “비강남권에서도 신고가 거래가 잇따르고 있어 다주택자 등 보유 주택 수에 따라 세제 부담이 확대될 수 있다”라고 말했다.
서울 부동산 시장은 전세가격 상승과 대출 규제, 세제 변화가 맞물리면서 지역별로 상반된 움직임을 보이고 있다. 강남권은 가격 부담과 규제로 매수세가 다소 위축된 반면, 비강남권에서는 가격 상승과 전세난으로 실수요자가 몰리며 상승세가 이어지고 있다. 향후 부동산 정책 변화에 따라 지역별 가격 흐름이 어떻게 달라질지 주목된다.
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