[부동산정보신문] 서울 중림동 일대에 고밀도 주상복합 공동주택 ‘충정로역 자이르네’가 조성된다. 지하 2층과 서울 지하철 2·5호선 충정로역이 직접 연결돼 뛰어난 역세권 입지를 갖췄다. 그러나 단지는 총 299가구 중 일반분양 186가구에 북향 세대가 60%에 달하는 점과 도심 번잡한 환경이라는 점에서 주거 쾌적성에 대한 검토가 필요하다.
이 단지의 전용면적 59㎡ 분양가는 평균 18억1500만원으로 책정됐다. 발코니 확장비와 유상옵션을 더할 경우 체감 가격은 더 높아진다. 84㎡는 평균 22억8000만원 수준이다. 3.3㎡당 가중평균 분양가는 약 6603만원으로, 인근 마포푸르지오어반피스 등 도심형 주상복합과 비교하면 낮거나 비슷한 수준이다. 다만 실제 거래는 가격 상승에도 불구하고 활발하지 않은 상황이다.
최근 2년간 중림동 일대 구축 아파트는 59㎡ 기준 약 3억원, 84㎡ 기준 약 4억원가량 가격이 상승했다. 하지만 공인중개사들은 거래량이 많지 않아 가격 상승과 실거래는 다소 괴리가 있다고 전했다. 강남 서초구 반포동의 재건축 하이엔드 아파트 ‘오티에르 반포’의 59㎡ 평균 분양가가 19억8300만원인 점과 비교하면 ‘자이르네’ 59㎡ 가격은 1억6800만원가량 낮은 수준이다. 다만 ‘오티에르 반포’는 분양가상한제 적용 단지여서 직접 비교에 한계가 있다.
‘충정로역 자이르네’의 일반분양 물량 중 약 60%인 112가구가 북동·북서향에 배치됐다. 북향 주택의 경우 도로와 지하철 소음, 차량 통행이 잦은 서소문로 인접성, 인근 건물에 따른 조망권 및 일조권 문제를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 특히 맞은편 충정타워와 충정e편한세상리시온 아파트가 동·호수에 따라 반사광이나 시선 간섭 요인으로 작용할 수 있다. 중개업소들은 북향 세대 당첨 시 해당 요인들을 반드시 고려하라고 조언했다.
단지 규모가 299가구로 소규모인 점도 주거환경 및 미래 환금성 측면에서 제약으로 작용할 수 있다. 건폐율은 약 59%, 용적률은 646%에 달해 대단지 주상복합과 달리 넓은 조경 공간이나 여유로운 동간 거리, 다양한 커뮤니티 시설 기대는 제한적이다. 이로 인해 거래 활성화나 가격 안정성 면에서도 차이가 나타날 가능성이 있다.
분양 계약 조건은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 구조다. 이 중 중도금의 40%는 금융기관 대출 알선이 예정돼 있으나 나머지 20%는 자금 조달을 청약자가 직접 부담해야 한다. 전용 59㎡ 기준 계약금은 약 1억8150만원, 중도금 자납분은 약 3억6300만원이며 발코니 확장 및 옵션 비용, 금융 이자 등은 별도다. 입주는 2030년 5월로 예정돼 있다.
현재 시중은행 대출 규제와 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 적용에 따라 대출 한도와 실제 조달 가능한 자금 규모는 개인별로 다르게 나타난다. 이에 따라 청약자는 당첨 가능성뿐 아니라 계약부터 잔금 납부까지 견딜 수 있는 자금 흐름을 우선 계산해야 한다.
‘충정로역 자이르네’는 도심 내 뛰어난 교통 접근성과 직접 역 연결이라는 장점에도 불구하고, 북향 비중이 높고 고밀도 소규모 단지라는 약점이 함께 존재한다. 가격 면에서도 서울 도심과 강남 주요 하이엔드 단지와 비교 시 적지 않은 부담이 따른다. 따라서 실거주 목적으로는 쾌적한 주거 환경과 동간 거리, 남향 배치 등을 중시하는 수요자에게는 적합하지 않을 수 있다.
반면 매일 광화문, 시청, 여의도 등 주요 업무지구로 출퇴근하면서 시간 절약을 중시하는 수요자에게는 역과 직접 연결되는 편리함이 매력으로 작용할 수 있다. 결국 ‘충정로역 자이르네’는 ‘살 집’인지 여부보다 ‘살 수 있는 집’인지, 그리고 ‘역 직결’ 편리성에 얼마만큼의 가치를 두는지에 따라 평가가 달라질 전망이다.
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