[부동산정보신문] 높은 분양가와 금리 부담으로 무주택 실수요자의 내 집 마련이 갈수록 어려워지는 가운데, 임대로 안정적으로 거주한 뒤 장기적으로 주택 취득을 준비하는 ‘장기분양형 임대주택’이 새로운 주거 대안으로 주목받고 있다.
이 분야에서 주민참여형 장기분양주택 모델을 연구하고 전국 보급에 나선 인물이 경제학박사인 구동재(시진) ㈜이음지음 대표다. 구 대표는 장기분양주택 개발과 민간임대주택 실무를 연구해 온 전문가로, 사전모집 단계부터 토지 확보, 사업성 분석, 인허가, 프로젝트파이낸싱(PF), 착공, 입주 및 분양전환에 이르는 전 과정을 체계화하고 있다.
구 대표가 추진하는 사업의 핵심은 단순히 임대주택을 공급하는 데 있지 않다. 입주 희망자가 사업 초기부터 참여해 자신이 장기간 거주할 주택과 주거공동체를 함께 만들어가도록 하고, 일정한 임대기간 이후에는 내 집 마련까지 준비할 수 있도록 사업구조를 설계하는 것이 목표다.
■ ‘우리 모두 다 함께 내 집 마련’…주거 브랜드 ‘다함채’
㈜이음지음이 추진하는 주민참여형 장기분양주택 브랜드는 ‘다함채’다. ‘우리 모두 다 함께 내 집 마련에 참여한다’는 의미를 담고 있다.
다함채는 입주 희망자를 단순한 주택 소비자가 아니라 사업의 주거 수요를 형성하는 참여 주체로 본다. 주민의 연령과 가족 구성, 선호 평형, 필요한 커뮤니티시설, 주거비 부담 능력 등을 사업계획에 반영해 실제 수요에 가까운 주택을 공급한다는 구상이다.
기존 일반분양 사업은 사업자가 토지와 자금을 투입해 주택을 건설한 뒤 분양시장의 선택을 기다리는 공급자 중심의 구조였다. 반면 주민참여형 장기분양주택은 사업 초기부터 실수요를 확인해 미분양 위험을 줄이고, 입주자는 장기간 안정적으로 거주하면서 장래의 주택 취득을 준비하는 수요자 중심의 방식을 지향한다
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청약통장이나 일반분양 청약가점이 부족한 실수요자에게 새로운 선택지가 될 수 있고, 임대기간에는 주택 소유에 따른 취득세와 보유세 부담 없이 거주할 수 있다는 점도 특징이다. 다만 신청 자격과 분양전환 조건은 개별 사업의 적용 법률과 모집공고, 계약 내용에 따라 달라질 수 있다.
■ 동암 민간임대주택 사업 참여…역세권 장기주거 모델 제시
구동재 대표가 최근 참여하고 있는 대표적인 사업으로는 인천 동암역 인근에서 추진되는 동암 민간임대주택 사업이 있다.
동암 민간임대주택은 역세권 교통환경과 기존 생활 인프라를 기반으로 중소형 주택 및 입주민 커뮤니티시설을 갖춘 장기일반민간임대주택을 추진하는 사업이다. 구 대표는 사업설명회에서 장기분양주택의 구조와 주민참여 방식, 민간임대주택 사업의 장점 및 계약 시 유의사항 등을 설명했다.
구 대표는 동암 사업의 경쟁력으로 동암역과 가까운 교통환경, 이미 형성된 생활 인프라, 중소형 중심의 주택계획, 주민 수요를 반영한 커뮤니티시설 등을 제시했다. 기존 재개발·재건축 사업이 장기간 소요되는 것과 비교해 민간임대 방식은 상대적으로 사업기간을 줄일 가능성이 있다는 점도 강조했다.
다만 약 57개월 내외로 제시되는 사업기간은 사업계획대로 토지 확보와 인허가, 자금조달 및 공사가 진행되는 것을 전제로 한 예상 일정이다. 실제 추진기간은 토지확보율, 건축심의 및 사업계획 승인, PF 조달, 시공사 선정 등 개별 사업 여건에 따라 달라질 수 있다.
따라서 동암 사업의 성공은 역세권이라는 입지적 장점뿐 아니라 토지 확보, 인허가, 자금관리, 임대보증금 보증, 시공 및 준공 책임을 얼마나 안정적으로 구축하느냐에 달려 있다. 구 대표 역시 장기분양주택은 이름이나 홍보문구보다 사업계획과 계약조건을 먼저 살펴봐야 한다고 강조하고 있다.
■ 전국 약 1만5,000세대 컨설팅…후속 사업도 준비
구동재 대표가 공개 석상에서 밝힌 내용에 따르면 ㈜이음지음은 현재 전국에서 약 1만5,000세대 규모의 장기분양주택 관련 사업을 컨설팅하고 있다.
개별 사업장의 공개 범위와 추진 단계는 서로 다르지만, 기존 일반분양사업을 장기분양형 민간임대사업으로 전환하는 방안부터 사전모집형 민간임대주택, 주민참여형 주택사업, 재개발·재건축 대체사업, 지역 실수요를 기반으로 한 공동주택 개발까지 다양한 형태를 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
구 대표는 동암 사업에 이어 수도권과 지방의 여러 지역에서 후속 사업을 준비하고 있으며, 사업성이 부족한 일반분양 현장이나 장기간 정체된 개발사업에도 장기분양주택 구조를 적용하는 방안을 연구하고 있다.
이러한 모델은 일반분양 시장 침체로 미분양 위험이 커진 지역, 청약 수요는 부족하지만 실거주 수요가 존재하는 지역, 도시정비사업이 장기간 정체된 지역에서 하나의 대안이 될 가능성이 있다.
그러나 전국 약 1만5,000세대는 컨설팅 및 검토 단계의 사업을 포함한 규모로 이해할 필요가 있다. 모든 사업이 인허가 또는 착공 단계에 들어갔다는 의미는 아니다. 사업별 위치와 세대수, 토지확보율, 인허가 및 자금조달 상황은 해당 사업주체가 공개하는 공식자료를 통해 각각 확인해야 한다.
■ 21년 실무 경험을 사업 표준화로 연결
구동재 대표는 약 21년간 축적한 부동산 개발 및 민간임대주택 실무 경험을 토대로 장기분양주택 사업의 표준화 작업도 진행하고 있다.
구 대표가 정리한 실무 체계는 크게 ▲사업 사전검토 및 준비 ▲토지 확보와 사업성 분석 ▲입주예정자 사전모집 ▲인허가 및 PF 조달 ▲시공과 준공 ▲임차인 입주 ▲임대기간 관리 ▲분양전환 및 소유권 이전 단계로 구성된다.
장기분양형 임대주택은 일반분양과 달리 주택을 준공하는 것만으로 사업이 끝나지 않는다. 준공 후 임차인의 입주와 임대관리, 임대보증금 관리, 하자보수, 분양전환가격 산정, 소유권 이전까지 장기간에 걸친 관리가 필요하다.
구 대표는 이러한 전 과정을 전자책과 기획연재, 강연 및 교육을 통해 알리고 있다. 건설사와 시행사, 금융기관 및 부동산 종사자를 대상으로 실무교육과 컨설팅도 진행하며 장기분양주택을 하나의 전문적인 주택개발 분야로 정착시키는 데 힘쓰고 있다.
특히 지방 사업장의 낮은 담보가치와 감정가격, PF 조달의 어려움, 임대보증금 보증 기준 강화, 10년 후 분양전환가격의 불확실성 등 사업의 약점도 함께 제시한다는 점은 주목할 만하다.
■ 장기분양주택의 핵심은 ‘확정된 권리’와 ‘안전장치’
장기분양주택이 실수요자의 내 집 마련 사다리가 되기 위해서는 ‘장기간 거주하면 내 집이 된다’는 기대만으로는 부족하다.
첫째, 사업부지 소유권이나 사용권원이 명확해야 한다. 토지 확보가 완료되지 않은 상태에서 입주 희망자를 모집하거나 과도한 자금을 납부하게 하는 사업은 위험할 수 있다.
둘째, 관할 지방자치단체의 건축심의와 주택건설사업계획 승인 등 인허가 진행 상황이 투명하게 공개돼야 한다. 사업 검토 단계와 사업계획 승인 단계를 명확하게 구분해야 한다.
셋째, 가입비·출자금·임대보증금 등 납부금의 법적 성격과 반환 조건을 계약서에 구체적으로 명시해야 한다. 자금은 신탁사나 금융기관 등을 통해 안전하게 관리하는 구조가 필요하다.
넷째, 분양전환 시기와 가격 산정 기준이 명확해야 한다. 확정가격인지, 감정평가금액인지, 주변 시세를 반영하는지, 임차인에게 우선분양권이 법적으로 보장되는지를 계약 전에 확인해야 한다.
다섯째, 임대보증금 보증 가입 여부와 보증 범위를 반드시 살펴야 한다. 시행사의 경영 악화나 사업 중단에도 입주자의 재산을 보호할 수 있어야 한다.
㈜이음지음과 구동재 대표가 선도하려는 장기분양주택도 결국 이러한 안전장치를 얼마나 충실하게 구현하느냐에 따라 평가받게 될 것이다
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■ 임대와 분양을 연결하는 새로운 주택 플랫폼
우리나라 주택시장은 분양가격 상승, 고금리, PF 경색, 미분양 증가라는 복합적인 문제를 안고 있다. 기존의 ‘선분양 후입주’ 방식만으로는 다양한 계층의 주거 수요에 대응하는 데 한계가 있다.
장기분양주택은 먼저 안정적으로 거주하고, 소득과 자산 형성에 맞춰 내 집 마련을 준비할 수 있다는 점에서 임대와 분양 사이의 새로운 주거 플랫폼이 될 가능성이 있다. 사업자에게는 초기 실수요를 확보해 미분양 위험을 줄이는 방안이 될 수 있고, 지역에는 장기간 거주할 주민을 유입하는 효과도 기대할 수 있다.
구동재 대표와 ㈜이음지음이 추진하는 다함채 모델은 주택을 단순히 건설해 판매하는 것이 아니라 주민의 참여를 통해 함께 계획하고 장기간 거주하며 미래의 소유까지 준비하는 데 초점을 맞추고 있다.
앞으로 구 대표가 준비하고 있는 후속 사업들이 토지 확보와 인허가, 자금조달, 보증 및 분양전환가격이라는 현실적인 과제를 해결하고 실제 입주와 소유권 이전까지 성공적으로 이어진다면 장기분양주택 시장의 중요한 선도 사례가 될 수 있다.
구 대표는 “장기분양주택은 높은 분양가와 금융비용으로 내 집 마련이 어려워진 실수요자에게 안정적인 주거환경을 제공할 수 있는 새로운 모델”이라며 “사업마다 추진 구조와 계약조건이 다른 만큼 충분한 정보를 확인하고 전문가 상담을 거쳐 신중하게 판단해야 한다”고 강조했다.
장기분양주택의 미래는 화려한 홍보가 아니라 투명한 사업구조와 실제 성과로 증명돼야 한다. ㈜이음지음과 구동재 대표가 추진하는 사업이 안전성과 공공성, 사업성을 함께 갖춘 모범적인 주거 모델로 자리 잡을 수 있을지 부동산업계의 관심이 커지고 있다.
사업문의 1522-8875
※ ‘‘장기분양주택’과 사전모집형 민간임대주택’은 개별 사업의 구조를 설명하는 표현으로 사용되고 있다. 실제 법적 권리와 분양전환 조건은 적용 법률, 사업계획 승인 내용, 모집공고 및 계약서를 통해 별도로 확인해야 한다.
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