[부동산정보신문] 주택가격과 건설원가, 금융비용이 지속해서 상승하면서 청년과 신혼부부, 직장인 등 무주택 실수요자의 주거비 부담이 갈수록 커지고 있다.
공공임대만으로 모든 임대수요를 충족하기 어려운 상황에서 민간건설임대주택의 역할이 중요해지고 있지만, 현장에서는 종합부동산세와 임대보증금 보증, 전세자금대출 및 주택도시기금 제도가 오히려 신규 공급을 위축시키고 있다는 목소리가 나오고 있다.
장기분양주택 전문 컨설팅기업인 주식회사 이음지음의 구임재 대표는 “전세사기 방지와 임차인 보호는 반드시 지켜야 할 원칙”이라면서도 “모든 임대주택과 사업자를 동일한 위험군으로 보고 일률적으로 규제하면 정상적인 건설임대주택까지 공급이 막힐 수 있다”고 지적했다.
‘민간임대박사’로 알려진 구 대표는 민간임대주택 개발과 금융구조, 임대관리 및 분양전환 분야를 연구·컨설팅하고 있다. 최근에는 민간임대주택 공급을 가로막는 제도적 문제를 정리해 정부와 국회, 관계기관에 정책개선안을 제출할 준비를 하고 있다.
구임재 대표를 만나 민간임대주택 시장의 현실과 제도개선 방향을 들어봤다.
“민간임대주택은 공공임대를 보완하는 주거 기반시설”
― 민간임대주택 제도 개선을 요구하게 된 이유는 무엇입니까.
“현재 우리나라 주택시장은 높은 분양가와 대출금리, 공사비 상승이라는 복합적인 문제를 안고 있습니다. 청년과 신혼부부, 직장인에게는 내 집 마련뿐 아니라 원하는 지역에서 안정적으로 임차해 거주하는 것조차 쉽지 않은 상황입니다.
민간건설임대주택은 공공임대주택이 감당하지 못하는 수요를 보완하면서 신규 주택을 공급하는 역할을 합니다. 특히 장기간 안정적인 거주를 보장하고 사업구조에 따라 향후 분양전환의 가능성도 제공할 수 있습니다.
그러나 현행 세제와 보증·금융제도는 민간건설임대사업의 특성을 충분히 반영하지 못하고 있습니다. 임차인을 보호하기 위해 도입한 규제가 필요 이상으로 자금조달을 어렵게 만들면 사업자는 공급을 포기하게 됩니다. 공급이 감소하면 임차인이 선택할 수 있는 주택이 줄고 임대료 부담이 커질 수 있습니다.
임차인 보호와 공급 확대는 서로 반대되는 정책이 아닙니다. 안전하지 않은 사업은 엄격하게 걸러내되, 정상적인 사업에는 주택을 공급할 수 있는 길을 열어줘야 합니다.”
“건설임대와 매입임대, 보유 목적과 사업구조가 다르다”
― 가장 먼저 종합부동산세제 개선을 주장했습니다.
“현재 임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 여부는 임대주택의 유형과 등록 시기, 공시가격, 임대기간 등 여러 요건에 따라 결정됩니다.
문제는 공시가격 기준을 초과하는 임대주택이 합산배제 대상에서 제외될 수 있다는 점입니다. 토지와 주택가격이 높은 서울·수도권 역세권이나 직주근접 지역에서는 민간임대주택을 공급하더라도 종합부동산세 부담이 커질 수 있습니다.
사업자 입장에서는 세 부담을 피하기 위해 공시가격과 토지가격이 낮은 외곽이나 비선호 지역을 우선 검토할 수밖에 없습니다. 하지만 청년·신혼부부·직장인이 선호하는 곳은 직장과 가까우면서 지하철, 학교, 병원, 쇼핑 및 문화시설을 편리하게 이용할 수 있는 지역입니다.
결국 임대주택을 공급하기 쉬운 지역과 실제 수요자가 살고 싶어 하는 지역 사이에 불균형이 발생합니다.”
― 매입임대사업자와 건설임대사업자를 다르게 봐야 한다는 주장인가요.
“그렇습니다. 매입임대사업자는 이미 완성된 주택을 구입해 임대하는 방식입니다. 반면 건설임대사업자는 토지를 확보하고 인허가를 받은 뒤 자금을 조달해 주택을 새로 건설합니다.
주택이 준공된 후에도 임대의무기간 동안 일반 매각이 제한되며, 임차인의 안정적인 거주를 위해 주택을 계속 보유하고 관리해야 합니다. 건설임대사업자의 보유는 단순히 가격 상승을 기대하는 선택적 보유라기보다 신규 임대주택 공급에 따르는 의무적 보유의 성격이 강합니다.
임대의무기간이 끝나 분양전환이나 매각으로 실제 이익이 발생하면 그 시점에 법인세 등 관련 세금을 과세하면 됩니다. 매각이 제한된 임대기간에 매년 종합부동산세를 부담하게 하는 것은 신규 공급을 위축시킬 가능성이 있습니다.”
“임대의무기간에는 종부세 합산배제 필요”
― 구체적인 세제 개선안은 무엇입니까.
“정상적으로 등록되고 임차인 보호요건을 충족한 민간건설임대주택은 임대의무기간 동안 공시가격과 관계없이 종합부동산세 합산배제를 적용하는 방안을 검토해야 합니다.
이를 위해서는 사업자도 일정한 책임을 부담해야 합니다. 적법한 사업계획 승인이나 건축허가를 받아 직접 건설한 주택이어야 하고, 임대보증금 보증 가입과 임대료 증액 제한, 임대차계약 신고 및 임대의무기간 준수 등의 조건을 갖춰야 합니다.
전면적인 합산배제가 어렵다면 건설임대주택의 공시가격 기준을 현실화하거나, 임대의무기간에 종합부동산세 납부를 유예한 뒤 분양전환 시점에 정산하는 방법도 검토할 수 있습니다.
청년·신혼부부에게 공급하는 주택이나 서울·수도권 역세권 및 직주근접 지역의 임대주택에 별도의 세제 혜택을 적용하는 방안도 필요합니다.”
― 세제 완화가 집값 안정에도 도움이 된다고 보십니까.
“서울과 수도권 주요 지역에 양질의 민간임대주택이 충분히 공급되면 무주택 실수요자가 반드시 주택을 매수해야 한다는 압박에서 벗어날 수 있습니다.
상대적으로 합리적인 가격으로 장기간 거주할 수 있는 임대주택이 늘어나면 매매시장에 집중되는 수요가 일부 분산되고, 전·월세시장 안정에도 도움이 될 수 있습니다.
세금 감면 자체가 집값을 곧바로 낮춘다고 단정할 수는 없지만, 선호지역의 임대주택 공급을 늘려 주택 선택의 폭을 넓힌다는 점에서는 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다.”
“임대보증금 보증 90% 기준, 사업 위험도에 따라 적용해야”
― 임대보증금 보증요건도 공급을 어렵게 하는 요소라고 지적했습니다.
“민간건설임대사업은 건설단계에서 실행한 PF대출과 공사비를 준공 후 담보대출이나 임대보증금 등을 통해 상환하는 구조가 일반적입니다. 따라서 사용검사나 사용승인 이후에는 금융기관의 선순위 근저당권이 설정되는 경우가 많습니다.
현재 HUG 보증은 일반적으로 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용한 범위 안에 들어와야 합니다. 선순위채권에도 별도의 제한이 적용됩니다.
이러한 기준은 깡통전세와 전세사기로부터 임차인을 보호하기 위해 마련됐습니다. 그 취지에는 전적으로 공감합니다. 다만 사업의 규모와 주택유형, 담보가치 및 자금관리의 안전성을 구분하지 않고 동일한 기준을 적용하면 정상적인 건설임대사업장도 담보대출 가능 금액이 감소합니다.
담보대출이 줄어드는 만큼 시행사의 자기자본 부담은 늘어납니다. 결국 자금력이 매우 큰 사업자만 시장에 참여하게 되고, 중소·중견 시행사는 임대주택사업을 포기할 가능성이 커집니다.”
― 어떤 방식으로 개선해야 합니까.
“아파트 등 일정 규모 이상의 공동주택과 원룸·다가구·다세대·연립주택 등 소규모 비아파트의 보증기준을 구분해야 합니다.
동일한 건설임대주택이라도 토지 소유권, 담보관계, 사업자 신용도, 책임준공, 신탁사 자금관리, 임대보증금 별도관리, 객관적인 시세 형성 여부 및 보증사고 이력에 따라 위험도가 다릅니다.
신탁회사가 사업비와 임대보증금을 통제하고, 책임준공과 임대보증금 별도관리 등 충분한 안전장치를 갖춘 사업장에는 담보인정비율이나 선순위채권 기준을 탄력적으로 적용할 필요가 있습니다.
위험도가 높은 사업은 현행보다 엄격하게 관리하더라도 안전한 공동주택 사업에는 보증료 차등이나 추가심사를 통해 자금조달의 길을 열어주는 ‘핀셋 정책’이 필요합니다.”
“임차보증금 7억·5억원 기준, 지역 시세에 맞게 현실화해야”
― 전세대출보증제도에는 어떤 문제가 있습니까.
“일부 공적 보증상품은 수도권 7억원, 지방 5억원 이하의 임차보증금을 가입요건으로 두고 있습니다. 그러나 서울과 수도권 주요 지역의 전세가격이 상승하면서 이 기준을 넘는 주택이 늘어났습니다.
보증금이 기준을 초과하면 공적 보증을 이용하지 못하거나 더 높은 금리의 대출상품을 이용해야 할 수 있습니다. 이러한 금융비용은 결국 임차인이 부담합니다.
특히 역세권이나 직주근접 지역에 거주하려는 신혼부부와 직장인은 원하는 주택이 보증금 기준을 초과해 공적 보증의 혜택을 받지 못하는 경우가 있습니다.”
― 보증금 상한을 없애자는 의미입니까.
“상향 또는 폐지를 포함해 현실적인 개편이 필요합니다. 보증금이 높다고 일률적으로 보증대상에서 제외하기보다 초과 구간에 대해 보증비율을 낮추거나 보증료를 높이는 방법이 있습니다.
수도권과 지방의 보증금 기준을 주택가격 또는 전세가격 변동률에 연동해 정기적으로 조정하는 방식도 가능합니다. 청년·신혼부부·다자녀가구와 장기임대주택 임차인에게는 별도의 우대 한도를 적용할 필요가 있습니다.
보증기관은 위험을 합리적으로 관리하고, 임차인은 필요한 금융을 이용할 수 있도록 제도를 세분화해야 합니다.”
“법인이 임대인이라는 이유만으로 전세대출 막혀서는 안 돼”
― 법인이 보유한 건설임대주택의 임차인이 전세대출을 받기 어렵다는 지적도 있습니다.
“민간건설임대사업은 법인이나 협동조합 등이 임대사업자가 되는 경우가 많습니다. 그러나 임대인이 법인이면 개인 소유 주택보다 전세대출 심사가 까다롭게 이뤄지는 경우가 있습니다.
보증기관과 금융상품에 따라 근저당권 말소나 선순위채권 제한이 적용되고, 보증·대출 한도가 임차인이 실제로 필요한 금액에 미치지 못하는 경우도 있습니다. 은행이나 영업점의 심사기준에 따라 결과가 달라지는 문제도 현장에서 나타납니다.
법인이라는 이유만으로 위험하다고 판단할 것이 아니라 임대사업자 등록, 임대보증금 보증 가입, 신탁사 자금관리, 선순위채권 공개 및 임대차계약 신고 등 객관적인 안전장치를 기준으로 심사해야 합니다.”
― 별도의 금융상품이 필요하다고 보십니까.
“적법하게 등록된 법인 건설임대사업자의 주택을 대상으로 한 전용 전세자금보증 상품이 필요합니다.
동일 단지의 여러 임차인이 함께 이용할 수 있는 집단 전세자금대출보증을 확대하면 금융기관도 개별 세대마다 반복해서 사업장을 심사할 필요가 없습니다.
신규 건설임대주택에는 준공 후 일정 기간 특례보증을 적용해 초기 입주율을 높이고, 정상적인 임대수입을 확보할 수 있도록 지원하는 방안도 검토할 필요가 있습니다.”
“주택도시기금, 자본력보다 사업성 중심으로 평가해야”
― 민간임대주택 건설자금과 관련해서는 어떤 개선이 필요합니까.
“주택도시기금은 비교적 낮은 금리로 건설자금을 조달할 수 있어 민간임대주택 공급에 매우 중요한 역할을 합니다.
그러나 실무에서는 사업자의 자본력과 신용도, 과거 시공실적, 시공사 자격 및 보증조건 등이 까다롭게 적용됩니다. 임대주택을 공급할 사업성과 능력이 있더라도 기존 실적이 부족한 중소 시행사는 기금을 이용하기 어렵습니다.
높은 금융비용을 감당하기 어려운 시행사들은 결국 민간임대사업을 포기하거나 일반분양사업으로 방향을 바꾸게 됩니다. 저리 기금이 일부 대형 사업자에게만 접근 가능한 구조가 된다면 공급 확대라는 정책목표를 달성하기 어렵습니다.”
― 기금 심사기준을 어떻게 바꿔야 합니까.
“사업자의 규모와 과거 실적도 중요하지만 개별 사업장의 토지확보율, 인허가, 담보가치, 지역 임대수요, 예상 임대료 및 현금흐름을 중심으로 평가해야 합니다.
토지 확보와 사업계획 승인, 신탁사 자금관리, 책임준공 등 일정한 조건을 충족한 일반 시행사에도 기금 이용 기회를 제공해야 합니다.
신규 사업자는 자기자본비율이나 보증료를 차등 적용해 위험을 보완하되, 과거 실적이 부족하다는 이유만으로 기금 이용 자체를 차단해서는 안 됩니다.
사업 초기 브리지금융부터 인허가 이후 건설자금, 준공 후 장기 담보대출까지 연결되는 단계별 금융지원 체계도 필요합니다.”
“시공사 보증 없이도 준공주택과 임대현금흐름 평가해야”
― HUG 모기지보증 개선도 요구했습니다.
“일반 PF대출로 민간임대주택을 건설한 사업자는 준공 후 장기 담보대출을 실행해 기존 PF대출과 공사비를 상환해야 합니다.
이 과정에서 HUG 모기지보증을 이용하면 장기적인 자금조달이 가능하지만 실무에서는 시공사의 보증이나 신용보강을 요구받는 경우가 많습니다. 시공사가 보증하지 않으면 모기지보증 이용이 사실상 어려운 사업장도 있습니다.
결국 대형 시공사나 자본력이 큰 시행사가 참여한 사업만 추진하기 쉬운 구조가 됩니다. 민간임대주택이 특정 사업자만 할 수 있는 사업으로 굳어지면 공급 확대에 한계가 생깁니다.”
― 시공사 보증을 없애면 보증기관의 위험이 커지지 않습니까.
“아무 조건 없이 보증을 발급하자는 뜻은 아닙니다. 주택이 준공됐고 객관적인 담보가치가 있으며 일정 수준 이상의 입주율과 장기 임대차계약을 확보했다면 해당 사업에서 발생하는 임대료 현금흐름을 기준으로 판단할 수 있습니다.
시공사 보증 대신 임대료채권 양도, 신탁사의 자금통제, 이자지급준비계좌, 담보인정비율 조정 및 추가 보증료 등으로 위험을 보완할 수도 있습니다.
10년의 임대기간에 발생할 임대료 수입과 담보대출 이자상환계획이 명확하다면 시공사의 신용만 볼 것이 아니라 준공된 자산과 사업 자체의 상환능력을 평가해야 합니다.”
“규제 완화가 아니라 안전한 사업에 공급의 길을 열자는 것”
― 이번 건의가 사업자 규제 완화에만 초점을 맞췄다는 지적이 나올 수도 있습니다.
“제가 주장하는 것은 무조건적인 규제 완화가 아닙니다. 위험한 사업은 지금보다 더 철저하게 관리해야 합니다.
토지를 제대로 확보하지 않았거나 인허가 가능성이 불명확한 상태에서 투자자를 모집하는 사업, 납부금을 투명하게 관리하지 않는 사업, 분양전환 조건을 명확하게 제시하지 않는 사업은 엄격한 감독이 필요합니다.
반면 토지와 인허가, 책임준공, 신탁사 자금관리, 임대보증금 보증 등 안전장치를 갖춘 사업까지 동일하게 제한하면 양질의 임대주택 공급이 줄어듭니다.
임차인 보호와 공급 확대를 함께 달성하려면 매입임대와 건설임대, 아파트와 비아파트, 대규모와 소규모 사업장을 각각 구분해 제도를 설계해야 합니다.”
“정부·국회·보증기관 참여하는 제도개선 협의체 필요”
― 앞으로 어떤 절차를 추진할 계획입니까.
“현장의 의견을 종합해 민간임대주택 공급 활성화를 위한 정책건의서를 관계기관에 제출할 계획입니다.
건의안에는 건설임대주택 종합부동산세 합산배제 확대, 위험도에 따른 임대보증금 보증기준 차등화, 법인 임대주택 전세자금보증 개선, 일반 시행사의 주택도시기금 접근성 확대 및 시공사 보증에 과도하게 의존하지 않는 모기지보증 도입 방안 등을 담을 예정입니다.
정부와 국회뿐 아니라 국토교통부, 기획재정부, 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 금융기관, 신탁사 및 민간사업자가 함께 참여하는 실무협의체도 필요합니다.
정책은 책상 위의 숫자만으로 만들어져서는 안 됩니다. 실제 사업장에서 어떤 문제가 발생하고 그 결과가 임차인에게 어떻게 전가되는지를 함께 살펴야 합니다.”
“임대주택 공급 감소의 피해자는 결국 무주택 실수요자”
구임재 대표는 민간임대주택 제도 개선의 최종 목적이 사업자의 이익 확대가 아니라 무주택 실수요자의 주거 선택권 확대에 있다고 강조했다.
민간건설임대주택에 과도한 보유세와 금융규제가 적용되면 사업비가 늘어나고 신규 공급은 감소한다. 사업자가 부담한 비용은 임대료나 분양전환가격에 반영될 가능성이 있어 결과적으로 임차인의 부담으로 이어질 수 있다.
구 대표는 “전세사기 피해가 다시 발생하지 않도록 임대보증금 보호장치는 더욱 정교하게 갖춰야 한다”며 “동시에 안전한 사업에는 세제와 금융지원을 제공해 서울·수도권 역세권과 직주근접 지역에도 양질의 민간임대주택이 공급되도록 해야 한다”고 말했다.
이어 “정부가 위험한 사업을 정확하게 걸러내고 정상적인 사업을 지원하는 핀셋 정책을 마련한다면 임차인 보호와 임대주택 공급 확대, 전·월세시장 안정이라는 세 가지 목표를 함께 달성할 수 있다”고 밝혔다.
주식회사 이음지음은 이번 인터뷰를 통해 제시한 내용을 바탕으로 정책건의안을 최종 정리한 뒤 관계기관에 공식 제출할 예정이다.
※ 기사에 언급된 보증금액과 대출·보증 조건은 보증기관, 금융상품, 신청인 및 주택의 조건에 따라 달라질 수 있다. 실제 적용 여부는 HUG·HF 및 취급 금융기관의 최신 기준을 개별적으로 확인해야 한다.
부동산정보신문 박두호 선임기자
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