공정시장가액비율 인상 등 변수는 남아
AI부동산경제신문 | 부동산
[서울=이진형 기자] 정부가 비거주 1주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 기본공제액과 세 부담 상한선을 현행 수준으로 전격 원상복구함에 따라, 강남권 등 서울 주요 고가 아파트 비거주 보유자의 내년 보유세 부담이 당초 원안 대비 최대 수천만 원 감소할 것으로 추산된다.
다만 공정시장가액비율 상향 및 장기거주특별공제 전환 등 세제 강화 기조 자체가 바뀐 것은 아니어서, 강남권 매물 출회와 절세 전략 재편 흐름은 계속될 전망이다.
2일 부동산 업계 및 재정경제부에 따르면 정부는 전날 국무회의에서 '2026년 세제개편안' 수정안을 의결했다. 지난달 발표한 원안 중 논란이 됐던 비거주 1주택자 종부세 기본공제 축소안(12억→9억 원)을 철회하고 현행 12억 원을 유지하는 한편, 세 부담 상한선 역시 200% 상향 계획을 백지화하고 현행 150%로 동결했다. 부부 공동명의 비거주 1주택 공제액도 당초 1인당 4억 원에서 6억 원(합산 12억 원)으로 상향 조정됐다.
고가 아파트 보유세 원안 대비 15~25% 감소… 실거주 차등 효과 사라지기도
신한 프리미어 패스파인더 부동산 시뮬레이션(공정시장가액비율 70% 적용)에 따르면, 이번 수정안 의결로 공시가격 30억 원 이상 고가 아파트 비거주 1주택자의 보유세(재산세+종부세) 부담이 원안 대비 크게 줄어든다.
서초구 아크로리버파크(전용 84㎡): 내년 비거주 보유세가 원안 3,888만 원에서 3,262만 원으로 약 626만 원 경감된다.
송파구 잠실주공5단지(전용 82㎡): 원안(2,520만 원) 대비 23.5% 감소한 1,928만 원으로 추산된다.
용산구 한남더힐(전용 235㎡): 원안(1억 4,086만 원)보다 2,826만 원 줄어든 1억 1,260만 원 수준을 나타낸다.
특히 세 부담 상한선이 150%로 유지되면서 반포자이, 래미안퍼스티지 등 초고가 단지에서는 실거주자와 비거주자의 실제 보유세 납부액이 같아지는 기현상도 나타난다. 기본공제 차등(실거주 14억 원, 비거주 12억 원)에도 불구하고 두 경우 모두 150% 세 부담 상한선에 걸려 실제 부담액이 똑같이 맞춰지기 때문이다.
공동명의 절세 공식 재편… "매물 압박 완화되나 출회 흐름은 지속"
비거주 부부 공동명의 1주택자의 공제액이 1인당 6억 원으로 늘어나면서 절세 전략도 새로 짜여지고 있다. 공시가격 25억 원 아파트(부부 지분 50:50)를 비거주 상태로 보유할 경우, 수정안 기준 보유세는 1,149만 원으로 원안(1,367만 원)보다 218만 원 절감된다. 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없다면 단독 명의보다 각자 납부(공동명의) 형태를 유지하는 것이 훨씬 유리하다.
전문가들은 이번 조치로 급격한 세금 폭탄 우려가 해소되면서 징벌적 세금에 밀려 나오려던 강남권 급매물 압력이 일부 완화될 것으로 보고 있다.
그러나 공정시장가액비율 인상(60%→70%), 양도세 장기보유특별공제의 거주 요건 강화, 종부세율 단계적 인상 등 과세 강화 기조가 여전한 만큼 내년까지 고가 매물 출회 기조 자체가 크게 바뀌지는 않을 것이라는 관측이 지배적이다.
세 부담 상한이 유지되면서 급격한 세금 인상 속도는 조절됐지만, 공정시장가액비율 상향 등에 따라 보유세의 절대적 무게감은 매년 늘어날 수밖에 없으며 보유 유불리를 따져 고가 매물을 정리하려는 다주택자 및 비거주 1주택자의 셈법이 한층 복잡해질 것이라는 분석이다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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