1억 싼데 신축 전세? 대구 '상인푸르지오 센터파크' 앞 장사진
AI부동산경제신문 | 부동산
[서울=이진형 기자] ‘미분양의 무덤’으로 불리는 대구에서 준공 후에도 팔리지 않던 신축 아파트가 전세 시장에서는 뜻밖의 흥행을 거두고 있다.
대구 달서구 상인동의 ‘상인푸르지오 센터파크’가 대표적이다. 2024년 준공 이후 장기간 미분양으로 남아 있던 이 단지는 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)에 편입된 뒤 전세 물량으로 공급되면서 수요자들이 몰렸다.
특히 주변 아파트보다 낮은 전세가격과 신축이라는 상품성, 보증 지원 등이 맞물리면서 선착순 계약을 앞두고 텐트와 캠핑용 의자까지 등장하는 이례적인 현상이 나타났다.
분양시장 외면받던 신축, 전세시장에서는 인기
상인푸르지오 센터파크는 총 990가구 규모로 2024년 4월 준공됐다.
그러나 분양시장 침체가 이어지면서 미분양 상태가 장기간 지속됐다. 같은 해 11월 입주자 모집공고를 진행했지만 특별공급과 일반공급을 합친 청약 신청 건수가 58건에 그쳤고 실제 분양계약으로 이어진 물량은 없었던 것으로 알려졌다.
분양으로는 수요를 확보하지 못했던 주택이 전세시장에 나오자 분위기가 달라졌다.
지난 6월 진행된 1차 전세 공급에 이어 8일 진행된 2차 공급에서도 계약을 원하는 수요자들이 현장에 몰렸다. 2차 공급을 앞두고는 접수 이틀 전부터 대기 행렬이 만들어졌으며, 일부 수요자는 40시간 넘게 현장을 지킨 것으로 전해졌다.
1차 공급 당시에도 550가구 안팎의 물량에 수요가 몰렸고, 이후 대부분의 물량이 계약된 것으로 알려졌다.
핵심은 ‘신축인데 주변보다 저렴한 전세’
수요자들이 움직인 가장 큰 이유는 가격이다.
상인푸르지오 센터파크의 전용면적 84㎡ 전세금은 약 2억2200만원부터 2억6000만원 수준이다. 전용 113㎡와 117㎡는 3억~3억3000만원 안팎으로 공급됐다.
달서구 일대에서 비슷한 면적의 기존 아파트 전세가격과 비교하면 적게는 수천만원, 많게는 1억원가량 차이가 발생한다.
즉 수요자 입장에서는 구축 아파트보다 저렴한 가격으로 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 아파트에 거주할 수 있다는 점이 매력으로 작용한 셈이다.
여기에 주택도시보증공사(HUG)의 보증 지원이 가능하다는 점도 전세 수요를 끌어들인 요인으로 거론된다.
임대기간은 기본 2년이며 계약갱신요구권을 활용하면 최대 4년까지 거주할 수 있다.
CR리츠, ‘팔리지 않는 집’을 임대주택으로 전환
이번 사례의 배경에는 CR리츠가 있다.
CR리츠는 투자자금을 모아 지방의 준공 후 미분양 주택을 매입한 뒤 임대주택으로 운영하고, 향후 부동산 시장 여건이 개선되면 매각하는 구조의 부동산 금융상품이다.
건설경기 침체에 대응하기 위해 과거 활용됐다가 사라졌지만, 지방 미분양 문제가 다시 커지면서 2024년 정부가 제도를 재도입했다.
상인푸르지오 센터파크 역시 준공 후 미분양 물량을 CR리츠가 매입하면서 기존의 ‘분양 상품’이 ‘임대 상품’으로 성격을 바꿨다.
분양가격을 기준으로 주택을 구매할 여력이 없거나 매수를 원하지 않는 실수요자에게 상대적으로 저렴한 전세 주택을 제공하면서 새로운 수요층을 만들어낸 것이다.
대구 준공 후 미분양 3481가구…해법 될까
CR리츠가 주목받는 이유는 대구의 미분양 상황과도 맞닿아 있다.
지난 7월 말 기준 대구의 전체 미분양 아파트는 4278가구로 집계됐다. 이 가운데 준공 후 미분양은 3481가구로 전국 17개 시·도 가운데 가장 많은 수준이다.
문제는 준공 후 미분양의 경우 건설사가 장기간 주택을 보유하면서 자금 부담이 커질 수 있다는 점이다.
CR리츠는 이러한 주택을 매입해 임대수익을 확보하는 동시에 시장 상황이 개선될 경우 매각을 통해 투자금을 회수하는 방식으로 미분양 주택의 출구를 마련할 수 있다.
정부도 제도 활성화를 위해 비수도권 준공 후 미분양 주택을 대상으로 세제 지원을 제공하고 있으며, CR리츠 운용사의 자금 조달 부담을 낮추기 위한 모기지 보증 등도 지원하고 있다.
모든 미분양 아파트가 ‘전세 흥행’하는 것은 아니다
다만 상인푸르지오 센터파크 사례를 지방 미분양 시장 전체로 확대해석하기는 어렵다는 지적도 나온다.
CR리츠 역시 투자상품인 만큼 투자자에게 일정 수준의 수익성을 확보할 수 있는 사업장만 선별적으로 매입할 가능성이 높다.
입지가 좋지 않거나 전세 수요가 충분하지 않은 단지, 매입가격이 지나치게 높은 사업장은 리츠 편입 이후에도 임대사업의 수익성을 확보하기 어려울 수 있다.
결국 핵심은 단순히 미분양 물량을 CR리츠에 넘기는 것이 아니라 매입가격과 임대가격을 시장이 받아들일 수 있는 수준으로 조정할 수 있느냐에 달려 있다는 분석이다.
상인푸르지오 센터파크의 전세 오픈런은 지방에 주택 수요가 전혀 없는 것이 아니라, 분양가격과 금융조건이 실수요자의 구매력과 맞지 않았던 주택이 가격 경쟁력을 갖춘 임대상품으로 전환되면서 수요가 나타날 수 있다는 점을 보여주는 사례로 볼 수 있다.
향후 CR리츠가 대구를 비롯한 지방의 장기 미분양 문제를 어느 정도 해소할 수 있을지는 추가 편입 물량과 실제 임대 성과, 투자자 수익성 등을 통해 판단할 필요가 있다.
AI부동산경제신문 | 편집부
이진형 기자
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