[칼럼] 수도권-지방 부동산 양극화, 인구소멸이 아니라 정책 실패다
이태광 대한자산투자연구원장 (부동산학 박사, 경영학박사)
지방 아파트값이 왜 안 오르냐고 물으면, 대부분 "인구가 줄어드니까요"라는 답이 돌아온다. 그런데 정말 그게 전부일까. 지난해 서울 아파트값이 19년 만에 최대 폭으로 뛰는 동안, 지방 12개 광역지역은 일제히 하락했다. 인구 문제라면 서울과 지방이 이렇게까지 정반대로 움직일 이유가 없다. 필자는 이 격차의 상당 부분이 인구소멸이 아니라, 전국에 획일적으로 적용된 다주택자 규제에서 비롯됐다고 본다.
◆ 숫자로 확인되는 격차
2025년 전국 아파트 매매가격은 연간 1.0% 상승에 그쳤다. 겉보기엔 완만한 상승처럼 보이지만, 속을 들여다보면 이야기가 다르다. 같은 기간 서울은 8.7% 뛰었고 수도권 전체로는 3.3% 상승한 반면, 지방은 오히려 1.1% 하락했다. 전국 평균 1.0%라는 숫자는 서울의 급등이 지방의 하락을 가려버린 착시에 가깝다.
17개 광역지역 가운데 2025년 집값이 오른 곳은 서울, 경기, 울산, 세종, 전북 단 5곳뿐이었다. 나머지 12개 지역은 하락세를 벗어나지 못했다. 상승률 상위 지역은 예외 없이 수도권 고가 지역이었고, 하락률 상위 지역은 예외 없이 지방 저가 지역이었다. 10년 누적으로 보면 서울은 123% 오르는 동안 지방 소도시는 29% 오르는 데 그쳤다는 추정치도 있다. 격차는 갈수록 벌어지고 있다.
출처=내용 관련 유튜브
◆ 다주택자 규제, 정작 무엇을 잡았나?
정부는 집값이 뛸 때마다 다주택자를 원인으로 지목하고 취득세·종부세 중과와 대출 규제를 강화해왔다. 그런데 이 처방에는 두 가지 구조적 허점이 있다.
첫째, 세금으로 서울 상급지 가격을 잡은 전례가 없다. 종부세·양도세가 본격적으로 강화된 이후에도 서울 아파트값은 오히려 2006년 이후 19년 만의 최대 상승 폭을 기록했다. 자금 여력이 충분한 실수요·고소득층 매수세는 세제 규제 정도로는 꺾이지 않는다는 뜻이다.
둘째, 지방에서 다주택자는 투기 세력이기 전에 임대·매입 수요를 떠받치는 실질적 공급 주체다. 지방 시장은 서울과 성격이 다르다. 다주택 매수가 곧 임대주택 공급이자 거래 활성화의 축인 구조다. 그런데 수도권과 똑같은 강도의 중과세·대출 규제가 지방에도 일괄 적용되면서 매수 유인 자체가 사라졌다. 그 결과가 거래 위축, 미분양 누적, 신규 공급 감소로 이어진 것이다.
◆ 악순환의 고리가 여전히 국민 서민 힘들게 한다.
이 구조를 도식화하면 이렇다. 전국 일률 규제가 시행되면, 서울은 실수요 중심이라 가격 방어와 상승이 이어지고, 지방은 공급 주체였던 다주택자가 이탈하면서 거래와 공급이 함께 위축된다. 그러면 정부는 서울 집값을 잡기 위해 규제를 다시 강화하고, 강화된 규제는 또다시 지방에 그대로 적용돼 지방의 공급 기반을 한 번 더 약화시킨다. 지방 하락이 단순히 인구감소만으로 설명되지 않는 이유가 여기에 있다. 수요 기반이 살아있는 지역에서조차, 다주택 매수가 막히면 매물은 쌓이고 거래는 멈춘다.
◆ 이제는 절대적으로 지역별 차등 규제가 필요하다
해법은 단순하다. 지방에 한해 다주택자 규제(죽어가는 지방 취득세 중과)를 한시적으로 완화하는 것이다. 수도권은 지금의 규제 기조를 유지하되, 저가·비수도권 지역은 취득세·종부세 중과를 완화해 매수·임대 공급 유인을 되살려야 한다. 전국을 하나의 잣대로 묶는 대신, 수도권과 지방을 분리한 이원화된 규제 체계로 전환할 필요가 있다. 동일한 정책 수단이 시장 성격이 다른 두 지역에서 정반대의 결과를 낳고 있다는 사실을, 이제는 정책 설계에 반영해야 할 때다.
세제 강화가 실제로 가격을 안정시켰다는 실증적 근거는 아직 뚜렷하지 않다. 오히려 세제는 보조적 수단으로 재배치하고, 공급 확대와 지역별 수급 진단을 중심에 놓는 정책 전환이 필요하다. 지방 부동산 침체를 인구소멸이라는 구조적 요인으로만 돌리는 것은 편리한 진단일 뿐, 정확한 진단은 아니다.
AI부동산경제신문ㅣ강원지사장
이태광 상임고문
글로벌 경영학 박사 · 부동산학 박사
미국 미드웨스트대학교(Midwest University)
부동산학 교수 및 ISO 국제인증 심사교육원 원장
미국 미드웨스트대학교(Midwest University) 글로벌 부동산학 박사 취득
미국 Midwest University Ph.D. 리더십경영학 박사 취득
대한법률부동산연구소 소장(연구기관 대표)
미드웨스트대학교 대학원 부동산학 석·박사 과정 교수
한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수
한국부동산경매학회 수석연구위원 & 강원도
출간도서
『24시간이면 배우는 부동산 경매』
『부동산 심리학』, 『도시재생』
『GPT로 보는 부동산 경제』등이 있다.
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