경기 성남시 분당구에서 리모델링 사업이 1기 신도시 정비사업의 주요 대안으로 자리 잡고 있다. 기존 재건축 위주의 노후 단지 정비에서 벗어나, 기존 골조를 활용하면서도 주거 환경을 신축 아파트 수준으로 개선하는 리모델링 단지가 입주 단계에 접어들고 있다.
대표적인 사례는 분당구 정자동 느티마을4단지다. 1994년에 완공된 이 단지는 기존 16개동, 1006가구에서 리모델링을 통해 지하 4층에서 지상 최고 26층, 17개동, 1149가구로 탈바꿈한다. 이 중 143가구가 일반분양 물량이며, 입주 예정 시기는 2027년 12월이다.
리모델링 공법도 과거 단순 증축에서 벗어나 기존 골조를 유지한 채 수평·수직·별동 증축을 병행하는 방식을 적용한다. 예를 들어 기존 전용 68㎡ 2베이 구조는 전용 84㎡ 4베이 구조로 확장됐다. 단지 전체 연면적은 약 12만3000㎡에서 21만8000㎡로 약 76% 증가했다.
주차 공간 문제도 개선했다. 기존 601대 규모였던 주차장은 지하 4층 규모로 1966대까지 확대돼 가구당 1.66대 수준을 확보했다. 지하주차장과 각 동 엘리베이터가 연결되고, 기존 지상 주차 공간은 조경 공간으로 전환한다.
시장 반응도 긍정적이다. 인근 느티마을3단지를 리모델링한 ‘더샵 분당티에르원’은 지난해 일반분양 1순위에서 47가구 모집에 4721명이 몰리며 평균 100.4대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 분당 내 신규 택지가 희소한 상황에서 리모델링이 신축 공급을 보완하는 역할을 한다는 평가가 나온다.
분당에서는 현재 7개 단지가 리모델링을 추진 중이며, 2027년부터 입주가 본격 시작될 예정이다. 구미동 무지개마을4단지를 비롯해 정자동 느티마을3·4단지 등이 순차적으로 준공 및 입주 절차에 들어간다.
다만 리모델링이 모든 노후 단지의 해법이 될 수는 없다. 현행 주택법은 세대수 증가형 리모델링을 기존 가구 수의 15% 이내로 제한하고 있다. 전용면적 증축도 85㎡ 미만은 40%, 그 이상은 30% 이내로 규정돼 일반분양 물량 확대에 제약이 따른다. 이에 비해 재건축은 일반분양 물량을 크게 늘려 사업비 조달에 유리한 구조다.
최근 노후계획도시 특별법 시행으로 1기 신도시 재건축 기대감이 커진 점도 변수로 작용한다. 해당 특별법은 재건축뿐만 아니라 리모델링도 정비사업에 포함시키지만, 용적률 상향과 대규모 가구 수 증가가 가능한 단지는 재건축 선호가 여전히 강하다.
결국 리모델링의 경쟁력은 사업 추진 속도와 실현 가능성에 달렸다. 이미 조합 설립과 인허가, 착공 단계를 거친 단지들은 재건축으로 전환해 사업을 재개하기보다 기존 리모델링을 마무리하는 것이 효율적일 수 있다. 분당 리모델링 단지들의 내년 입주가 1기 신도시 정비사업의 새로운 지표가 될 전망이다.
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